GUIA PARA O PROCESSO DE COMPRA E TRIBUTAÇÃO
Número de Identificação Fiscal (NIF)
Antes de comprar um imóvel em Portugal (ou abrir uma conta bancária), precisará de um número fiscal (Número Fiscal de Contribuinte). Este pode ser solicitado e recebido imediatamente na Repartição de Finanças. É necessário fornecer o seu cartão de residência/identidade ou passaporte e um endereço em Portugal para o qual a Administração Fiscal irá enviar o seu cartão fiscal. Se não tem um endereço português, habitualmente, é permitido usar o de um advogado, agente imobiliário ou amigo.
Imobiliárias devidamente licenciadas
Recorra a agências imobiliárias licenciadas, estas devem estar identificadas por um número AMI. Escolha os serviços de advogados ou solicitadores devidamente qualificados. Estes cobram entre 1 e 1,5% do valor da transação pelos seus serviços. Temos todo o prazer em recomendar advogados locais, se necessitar.
IMÓVEL DETIDO POR ENTIDADE PARTICULAR
Contrato Promessa de Compra e Venda
Quando encontrar o imóvel que pretende e a sua proposta for aceite, a etapa seguinte é, geralmente, a formalização de um Contrato Promessa - neste documento, compromete-se a comprar o imóvel e o proprietário a vendê-lo a si pelo valor e dentro do prazo acordados. Neste ponto, vai ter que pagar um sinal (entre 10% e 20% do preço de compra) e definir uma data (até 6 meses) para concluir a compra. Este contrato deve, obviamente, ser assinado pelo comprador e pelo vendedor, deve fazer referência aos documentos legais enunciados abaixo e detalhar os termos em que a transação será concluída e as condições da venda. A lei portuguesa protege ambas as partes: se o comprador não prosseguir com a compra, pode perder o valor do sinal; se o vendedor mudar de ideias, terá que devolver o dobro do valor do sinal ao comprador, ou pode ser forçado a concluir a venda. Não é obrigatório que o contrato seja elaborado por um solicitador, mas nós recomendamos que o faça.
Conclusão da Venda (Escritura Pública de Compra e Venda)
Para completar a compra, o proprietário, comprador ou solicitador, deve fazer um agendamento com o notário. Todas as partes envolvidas na compra/venda devem comparecer no escritório do notário (a menos que tenha concedido a alguém uma procuração para agir em seu nome - veja abaixo). A Escritura de Compra e Venda será lida e assinada por todos. Neste momento, o valor restante do preço de compra deve ser pago. O imóvel é agora seu e o notário fará o registro do mesmo em seu nome.
IMÓVEL DETIDO POR EMPRESA OFF-SHORE
Neste caso, o vendedor do imóvel é uma empresa off-shore e, normalmente, o comprador irá adquirir a participação da empresa. O seu advogado irá analisar a situação da empresa off-shore, certificando-se de eventuais obrigações ou demais exigências da mesma. Estas empresas estão, normalmente sediadas em lista branca, como Delaware ou Malta. Um Contrato de Compra de Ações será então preparado, mediante assinatura de ambas as partes e, o preço de compra acordado será transferido em troca de ações da empresa.
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA
- Caderneta Predial (Documento Fiscal do Imóvel) - Na Repartição de Finanças, obtenha o documento oficial que atesta a inscrição do imóvel para fins fiscais. Contém detalhes sobre o proprietário e o seu número fiscal, a descrição do imóvel (áreas, número de quartos, tipo de propriedade, etc.), identifica o imóvel com um número de referência único e indica o valor patrimonial que servirá de base de cálculo ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), tributado anualmente. Este documento é necessário para a transação da propriedade. Se o imóvel for novo, será usado um formulário temporário que será posteriormente substituído pelo documento oficial, quando emitido.
- Certidão de Registo Predial – Obtida na Conservatória do Registo Predial, verifica se o vendedor tem a titularidade do imóvel, se existem outros titulares e demonstra se está livre de encargos e hipotecas. Descreve o histórico legal do imóvel e é necessário para a Escritura no notário como prova de titularidade e direito de venda.
- Licença de Habitação – É necessário obter uma cópia da Licença de Utilização na Câmara Municipal. Neste documento, pode verificar se o imóvel está aprovado para o propósito da Licença de Construção original. Para um imóvel residencial, é necessário ter uma Licença de Habitação, para imóveis não residenciais, deve existir uma licença comercial ou industrial. Este documento também deve estar presente para a assinatura da Escritura na presença do notário.
- Ficha Técnica - Para todos os imóveis construídos após Março de 2004, por empresas de construção. Este documento contém os detalhes e materiais de construção do imóvel.
- Certificado Energético - Requisito obrigatório desde Janeiro 2009, para todos os imóveis para venda ou arrendamento.
- Confirmação do serviço fiscal (Finanças) de que todo o IMI (imposto Municipal sobre Imóveis) foi pago.
- Prova de pagamento do IMT - Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis – o IMT tem de ser pago antes do momento da escritura.
- Documentos de identificação e NIF – dos compradores e vendedores.
- Certidão do Registo Comercial – Obtido na Conservatória do Registo Comercial, caso o Imóvel seja detido por uma empresa.
IMT (IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE TRANSMISSÕES)
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Outros:
IMT para prédio(s) rústico(s) – 5%.
IMT para imóveis não-habitacionais (comércio, serviços, indústria) - taxa fixa de 6,5%.
IMT para imóveis rústicos ou urbanos adquiridos por empresa Offshore - 10%
IMPOSTO DE SELO
É calculado em relação ao preço de aquisição e pago antes da conclusão da venda, quando o IMT é devido. As taxas são as seguintes:
Imóvel: taxa única de 0,8% sobre o valor declarado.
Hipoteca: Taxa única de 0,6% sobre o valor da hipoteca.
TAXAS
Terá que calcular as taxas legais e custos de registo para a escritura e encargos bancários para a hipoteca.
Os encargos com o notário e custos de registo da escritura serão, no máximo, de 1.000 €.
CONTA BANCÁRIA PORTUGUESA
É aconselhável abrir uma conta bancária portuguesa para pagar todos os custos e despesas referentes ao imóvel que acabou de adquirir, tais como a compra em si (escritura), impostos, solicitadores, etc., assim como faturas de serviços públicos e outras despesas que terá ao possuir um imóvel no estrangeiro.
Embora todos os esforços tenham sido feitos para garantir que os detalhes aqui contidos estejam corretos e atualizados, estas informações não substituem conselhos legais ou de outros profissionais. Não aceitamos qualquer responsabilidade, legal ou de outro tipo, por qualquer erro ou omissão.
