Foi recentemente publicada a nova Lei dos Solos (Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro), que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT). Esta legislação surge no contexto do plano “Construir Portugal”, cujo objetivo é aumentar a oferta de habitação acessível e apoiar o desenvolvimento sustentável das cidades.
Contudo, há um equívoco importante que precisa ser esclarecido:
Esta lei não permite que um proprietário privado reclassifique diretamente um terreno rústico para urbano. A decisão de reclassificação é exclusiva dos municípios, que podem propor alterações ao PDM para permitir novos desenvolvimentos habitacionais, mas sempre de forma excecional e sob condições rigorosas.
O que muda com esta nova legislação?
A lei introduz um Regime Especial de Reclassificação para Solo Urbano, aplicável apenas quando:
- O município decide reclassificar um solo rústico para urbano através de uma alteração simplificada ao Plano Diretor Municipal.
- Pelo menos 70% da construção acima do solo seja destinada a habitação pública ou de valor moderado.
- A reclassificação garanta infraestruturas adequadas, espaços verdes e equipamentos coletivos.
- Não se localize em áreas protegidas, Reserva Ecológica Nacional (REN) ou Reserva Agrícola Nacional (RAN).
O que continua igual?
- Os particulares não podem comprar um terreno rústico e pedir à Câmara para o transformar em urbano.
- Não há liberalização da urbanização indiscriminada. Todos os processos de reclassificação devem seguir critérios urbanísticos definidos e ser aprovados pelos municípios.
- A mudança de estatuto do solo não pode afetar zonas de risco de inundações, áreas costeiras protegidas ou solos agrícolas de alta produtividade.
Quem decide e como?
A Câmara Municipal propõe e a Assembleia Municipal delibera sobre a reclassificação, garantindo um processo transparente e colegial. Esta medida impede decisões individuais arbitrárias e assegura que o crescimento urbano ocorra de forma sustentável.
Além disso, se uma área for reclassificada e os projetos urbanísticos não forem executados no prazo definido (máximo de 5 anos, prorrogável uma única vez), a reclassificação caduca automaticamente.
Conclusão
- Se está a considerar investir em terrenos com o objetivo de desenvolvimento urbano, é essencial compreender que esta legislação não concede ao particular o poder de alterar o estatuto do solo.
- A decisão cabe exclusivamente aos municípios e segue critérios rigorosos de ordenamento do terriório.
Fonte: ProjSul – Arquitetura e Engenharia - www.projsul.com
