No dia 8 de janeiro de 2024, foi publicado o Decreto-lei n.º 10/2024, que aprova medidas de simplificação de diversos procedimentos administrativos no domínio do direito do urbanismo e do ordenamento do território. Este diploma aboliu a obrigatoriedade de apresentação da licença de utilização (ou certidão da respectiva dispensa), bem como a obrigatoriedade de apresentação da ficha técnica de habitação no âmbito da celebração dos contratos de compra e venda. Esta isenção entra em vigor a partir de 1 de janeiro de 2024. Ao celebrar um contrato de compra sobre um imóvel, os notários (e demais profissionais com poderes para autenticar atos deste tipo) passam a ser simplesmente obrigados a advertir que existe a possibilidade de o prédio urbano objeto do contrato não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a respetiva utilização ou construção.
A exigência de licenças de construção foi introduzida em Portugal pelo Decreto-lei n.º 38382/51, de 7 de agosto de 1951 (RGEU). Este diploma, diretamente aplicável aos perímetros urbanos foi, gradualmente, declarado aplicável a todas as outras áreas pelos vários municípios ao longo das três décadas seguintes. Com a entrada em vigor deste diploma, medidas de construção (edifícios novos, bem como todas as alterações classificadas pela lei como sujeitas a licenciamento) passaram a estar sujeitas à obtenção de licenciamento antes do início da respetiva implementação.
Na década de 1980, o legislador português começou a exigir prova da legalidade dos edifícios como pré-requisito para a sua venda. Mais recentemente, esta exigência encontrava-se prevista no Decreto-lei n.º 281/99, de 26 de julho (alterado pelo Decreto-lei n.º 116/2008, de 4 de julho). De acordo com este diploma, não era possível celebrar nenhum contrato de compra e venda sobre um edifício sem a respetiva licença de utilização ou certidão de dispensa correspondente (ou seja, prova de que o edifício foi construído antes da entrada em vigor da exigência de licença de construção, e de que não foi, posteriormente, sujeito a medidas que carecessem de licenciamento). O objetivo era proteger o comprador da aquisição de edifícios ilegais.
Em 2004, tornou-se necessária a apresentação da ficha técnica da habitação no âmbito da celebração de contratos de compra e venda. Também esta exigência deixa de ser aplicável a partir de 1 de janeiro de 2024.
É de sublinhar que o controlo da legalidade dos edifícios desempenhou um papel muito importante nos atos de transmissão da propriedade sobre imóveis e constituiu um relevante fator de motivação para os proprietários licenciarem devidamente obras que pretendessem fazer, bem como para procederem à legalização de eventuais obras ilegais, sempre que surgisse a intenção de vender o imóvel.
Devido a esta alteração legislativa, surge o grande risco de o mercado português ser, agora, inundado de imóveis com construções ilegais e de os compradores não terem efetiva consciência desta ilegalidade, assim como de todos os riscos daí resultantes, ao celebrarem um contrato de compra e venda sobre um imóvel.
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Marlene Sennewald Sippel
Advogada
Artigo original: https://www.mss-adv.pt/post/immobilienkauf-die-legalit%C3%A4t-von-geb%C3%A4uden-wird-im-rahmen-der-beurkundung-von-kaufvertr%C3%A4gen-mit-wi
