La nouvelle Loi Foncière (Décret-Loi n° 117/2024, du 30 décembre) a été récemment publiée, modifiant le Régime Juridique des Instruments de Gestion Territoriale (RJIGT). Cette législation fait partie du plan « Construire le Portugal », visant à augmenter l'offre de logements abordables et à soutenir le développement durable des villes.
Cependant, un important malentendu doit être clarifié :
Cette loi ne permet pas à un propriétaire foncier privé de reclasser directement un terrain rural en urbain. La décision de reclassification relève exclusivement des municipalités, qui peuvent proposer des modifications au Plan Directeur Municipal (PDM) pour permettre de nouveaux développements résidentiels, mais uniquement dans des circonstances exceptionnelles et selon des conditions strictes.
Quels changements avec cette nouvelle législation ?
La loi introduit un Régime Spécial de Reclassification pour les Terrains Urbains, applicable uniquement lorsque :
- La municipalité décide de reclasser un terrain rural en urbain par une modification simplifiée du Plan Directeur Municipal.
- Au moins 70 % de la construction hors sol est destinée à un logement public ou à prix modéré.
- La reclassification garantit une infrastructure adéquate, des espaces verts et des équipements publics.
- La zone n'est pas située dans des zones protégées, telles que la Réserve Écologique Nationale (REN) ou la Réserve Agricole Nationale (RAN).
Qu'est-ce qui reste identique ?
- Les particuliers ne peuvent pas acheter des terrains ruraux et demander à la municipalité de les convertir en terrains urbains.
- Il n'y a pas de libéralisation de l'urbanisation indifférenciée. Tous les processus de reclassification doivent suivre des critères établis de planification urbaine et être approuvés par les municipalités.
- Les changements de statut des terrains ne peuvent affecter les zones à risque d'inondation, les zones côtières protégées ou les terres agricoles à haute productivité.
Qui décide et comment ?
Le Conseil Municipal propose et l'Assemblée Municipale délibère sur la reclassification, garantissant un processus décisionnel transparent et collectif. Cette mesure empêche des décisions individuelles arbitraires et garantit que la croissance urbaine se déroule de manière durable.
De plus, si une zone est reclassée et que des projets de développement urbain ne sont pas exécutés dans le délai défini (un maximum de 5 ans, prolongeable une seule fois), la reclassification expire automatiquement.
Conclusion
- Si vous envisagez d'investir dans un terrain pour le développement urbain, il est crucial de comprendre que cette législation ne confère pas aux particuliers le pouvoir de modifier la classification des terrains.
- La décision appartient exclusivement aux municipalités et suit des critères stricts de planification territoriale.
Source : ProjSul – Architecture et Ingénierie - www.projsul.com
