Le processus d'achat au Portugal

GUIDE DU PROCESSUS DE VENTE ET FRAIS DE TRANSACTION 

Numéro Fiscal

Avant d'acheter une propriété au Portugal (ou l'ouverture d'un compte bancaire), vous aurez besoin d'un Numéro d'Identité Fiscal (NIF). Cela peut être demandé et immédiatement reçu à votre bureau local des impôts (Finanças). Vous aurez besoin de présenter votre carte de résident / carte d'identité / passeport et une adresse au Portugal à laquelle l'administration fiscale peut envoyer votre carte fiscale (Cartão de Contribuinte). Si vous ne disposez pas d'une adresse portugaise vous serez normalement en mesure d'utiliser celle d'un avocat, d'un agent immobilier, ou un ami.

N'utilisez que des agences immobilières qui sont agréées par l’état ; ils doivent être identifiés par un numéro AMI ainsi que des avocats ou conseillers juridiques qui sont pleinement qualifiés pour leurs services. Les frais de ces derniers s’élèveront d'environ 1 à 1,5% de la valeur de la transaction pour leurs services. Si vous avez besoin, nous pouvons vous recommander des avocats qui parlent français ou anglais. Notre agence immobilière se chargera gratuitement de fournir les documents nécessaires à la transaction.

ACHAT PARTICULIER

Compromis de vente (Contrato promessa compra e venda). Une fois votre bien trouvé et votre offre acceptée, l'étape suivante consiste en la signature entre les deux parties. Dans ce document, l'acquéreur promet d'acheter le bien et le propriétaire promet de le vendre au prix de l'offre acceptée et dans le délai convenu. Au moment du compromis, l'acquéreur doit payer une caution (entre 10% - 20% du prix de vente) et s’entendre avec le vendeur sur une date (jusqu'à 6 mois) à laquelle finalisera la vente. Ce contrat doit bien évidemment être signé par le vendeur et l’acquéreur, doit indiquer les références des documents légaux expliqués ci-dessous et exposer en détail les conditions dans lesquels la transaction sera terminée.

Les lois portugaises protègent les deux parties ; si l'acquéreur n’achète pas le bien, il perd son acompte et si le vendeur se rétracte, il doit payer le double de l’acompte à l'acquéreur. Il n’est pas obligatoire d'avoir le contrat rédigé par un avocat, mais nous recommandons que vous le fassiez.

Acte de vente

(Escritura Publica de Compra e Venda). Pour finaliser la vente, le vendeur, l'acquéreur et l’avocat doivent se rendre chez le notaire. Toutes les parties impliquées dans la transaction doivent être présents, (à moins d’avoir donné procuration à une tierce personne, voir ci-dessous). L'acte de vente sera lu et signé par chacun. À ce moment doit être effectué le paiement intégral. Vous êtes désormais propriétaire et le notaire va procéder à l’enregistrement de la transaction à votre nom.

PROPRIÉTÉ CORPORATIVE

Dans ce cas, la propriété appartient à une structure d'entreprise. L'acheteur achète la part de l'entreprise. Votre avocat effectuera une diligence raisonnable de la société, afin de préciser s'il existe des obligations et toutes les autres dispositions prises par l'actionnaire (s).

Les entreprises sont régulièrement enregistrées dans les juridictions en liste blanche comme Delaware ou Malte.

Un contrat d'achat d'actions sera alors préparé à la signature des deux parties et le prix d'achat convenu sera transféré en échange des actions de la société.

DOCUMENTS NÉCESSAIRES À LA TRANSACTION

• Document de l'impôt foncier (Caderneta Predial) - Le centre des impôts portugais le plus proche (Repartição das Finanças) délivre un document officiel qui certifie la situation fiscale de la propriété. Il indique l’identité du propriétaire, son numéro fiscal, la description du bien (surface, nombre de chambres, surface et type de terrain, historique etc.) Ce document identifie aussi le bien avec un numéro de référence unique et fixe le montant des impôts foncier annuels (IMI). Il est indispensable pour la transaction. Si le bien est neuf, un document temporaire sera émis puis ensuite remplacé par un document permanent.
• Titre de propriété (Certidão de Teor) - Il est délivré par le bureau local d'enregistrement des propriétés (Conservatória do Registo Predial). Ce document vérifie que le bien appartient au vendeur et que personne d'autre n'a de droit sur le bien. Il permet aussi de voir la situation du bien au regard des emprunts existants. Au moment de la vente, un certificat d'enregistrement doit être établi. Il décrit l'histoire du bien afin de prouver que le vendeur a plein pouvoir pour vendre.
• Documents d’urbanisme (Licença de Utilização) - On obtient une copie des documents d’urbanisme auprès de la mairie portugaise la plus proche (Câmara). A travers ce document, on peut vérifier si la construction de la propriété a été autorisée ainsi que son permis de construire. Pour une propriété résidentielle il est nécessaire d’avoir un permis d’habitation. Les biens immobiliers non résidentiels précisent d’un permis d’utilisation commerciale ou industrielle. Ce document doit être présent à l'acte de vente.
• Ficha Técnica - Pour toutes les propriétés bâties, après Mars 2004, par les entreprises de construction. Ce document explique la construction de la propriété et les matériaux utilisés.
• Certificat Énergetique - Obligation légale, à compter de Janvier 2009 pour toutes les propriétés qui sont vendus ou loués.
• Attestation du centre d’impôts (Finanças) - Elle atteste que toutes les taxes IMI (taxe foncière) ont été payées. Ceci est important car tout impôt non payé se retrouve à la charge du nouvel acquéreur.
• Preuve de paiement des IMT- La taxe de transfert de propriété doit être payée avant que la vente soit complétée. IMT pour les terres (prédio rustico) est de 5%. Si une propriété vendue, qui ne sert à aucun objet résidentiel, par exemple, un immeuble de bureaux est un taux fixe de 6,5%. L'IMT sur d'autres propriétés est basée sur une échelle mobile selon la valeur de la propriété.
• Procuration, numéraux fiscaux et papiers d'identité des représentants.
• Titre commercial (Certidão Comercial), émis par le bureau du registre commercial, (Conservatória Registo Comercial) qui identifie les partenaires ainsi que leur part dans la société.

Taxe sur le transfert des biens
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissoes)

Autres

Parcelles rustiques et agriculturelles – 5%

Autres parcelles urbains et de propriété – 6,5%

Propriétés rustiques ou urbaines achetées par une société offshore - 10%

Timbre fiscale (Imposto de Selo)

Ils sont calculés en fonction du prix d'achat et payés avant l’Acte de vente, en même temps que l’IMT est dû. Depuis 2014, les taux sont les suivants :

Propriété : taux unique de 0,8% sur la valeur déclarée.

Avec emprunt : taux unique de 0,6% sur la valeur de l'emprunt

Frais et coûts de registration

Il vous faut prévoir les coûts légaux pour l’Acte de vente et les frais bancaires s’il y’a un emprunt. Les honoraires de l’avocat seront normalement entre 1 et 1,5% de la valeur de la propriété.

Compte bancaire portugaise

Il est très souhaitable d’ouvrir un compte bancaire au Portugal pour régler les différents frais et pour payer par prélèvement direct, l’achat des biens immobiliers, les taxes, les avocats, etc., et les factures d'électricité, etc. que vous devrez payer au moment de posséder une propriété à l'étranger.

Malgré tous les efforts faits pour fournir des informations correctes, ces détails ne constituent pas des conseils juridiques ou professionnels. Nous déclinons toute responsabilité, juridique ou autre, pour toute erreur ou omission de notre part.