(Traduit par Google)
Rathenau pointe du doigt l’inefficacité et le manque d’action des autorités locales, en particulier des collectivités locales. « D’une part, les Conseils Municipaux agissent avec une lenteur excessive dans les processus d’autorisation des projets de construction et, d’autre part, ils permettent la prolifération incontrôlée de milliers de constructions illégales. « Le résultat est un développement immobilier marqué par le désordre, rappelant le Far West, où règne la logique du chacun pour soi, sans aucun contrôle efficace », affirme-t-il.
barlavento : quand vous dites « western urbanistique », que voulez-vous dire ?
Alexander Rathenau : En Algarve, et plus particulièrement dans l'ouest de l'Algarve, des constructions illégales à grande échelle ont lieu depuis plusieurs années, souvent accompagnées de terrassements et de destructions de végétation, conduisant parfois à l'obstruction des voies publiques. Dans les municipalités de Lagos, Vila do Bispo et Aljezur, que je connais bien, il y a des milliers de constructions illégales – et de nouvelles apparaissent chaque jour. Une pratique courante est l’installation de maisons préfabriquées au milieu du paysage, en plus de centaines de cabanes, caravanes et autres logements improvisés ou précaires. Il s’agit d’un problème grave, car il conduit à la destruction progressive de la nature, en particulier dans les zones sensibles telles que les zones classées comme Réserve Agricole Nationale (RAN), Réserve Écologique Nationale (REN) et le Parc Naturel de la Costa Vicentina et du Sud-Ouest de l’Alentejo.
Malgré cela, le nombre de constructions irrégulières continue de croître sans contrôle efficace depuis des années. En fait, de nombreuses personnes qui construisent illégalement disposent de ressources financières suffisantes pour acheter des logements dûment autorisés. Ils choisissent de ne pas le faire pour diverses raisons et plusieurs facteurs contribuent à ce phénomène.
Il est important de souligner que la législation en matière d'urbanisme s'applique à la construction modulaire permanente, caractérisée par l'utilisation d'éléments ou de systèmes de construction modulaires, qu'ils soient structurels ou non structurels, partiellement ou totalement fabriqués dans une unité industrielle, puis assemblés sur le site de mise en œuvre, qu'ils soient démontables ou transportables.
Comment expliquer que le nombre de ces types de constructions illégales continue d’augmenter ?
Les conseils municipaux, qui devraient agir comme principaux organes de contrôle, n’interviennent pas ou ne le font pas efficacement. Il est désormais largement connu, y compris parmi les étrangers, que les constructions illégales dans la région entraînent rarement des conséquences. Même lorsqu’il y a des ordres de démolition, ils ne sont pratiquement jamais exécutés. Quand quelqu’un voit que son voisin construit sans permis et ne rencontre aucun problème, il considère qu’il est injuste de suivre les règles et finit par faire la même chose. De nombreuses personnes qui héritent de terrains inconstructibles construisent illégalement dans le but de les revendre plus tard à des prix gonflés, souvent avec la complicité d'agents immobiliers.
De plus, il y a ceux qui justifient leurs constructions irrégulières en pleine campagne par le désir d’élever leurs enfants au contact de la nature. Cependant, je considère cela comme une contradiction, car ils finissent par dégrader l’environnement même qu’ils prétendent vouloir préserver.
Et qu'en est-il des soi-disant mobil-homes, dont le marché est en pleine croissance ?
Je considère inacceptable que le législateur n’ait pas encore adopté de mesures efficaces pour empêcher la commercialisation massive des constructions mobiles. Les vendeurs de structures préfabriquées et leur publicité augmentent en raison de la demande croissante. La vente de ces structures devrait être interdite sans la présentation d’un titre d’urbanisme qui légitime leur construction. L'entrepreneur qui effectue une vente sans ce contrôle préalable doit être solidairement responsable des frais que la Mairie supporte pour l'enlèvement de la structure clandestine. Actuellement, un projet approuvé est nécessaire pour demander un raccordement électrique, tandis que l'installation d'un bâtiment irrégulier peut se faire sans aucun contrôle. Cette situation est intenable et ne peut perdurer.
Pourquoi dites-vous que les mairies n'agissent pas ?
Pour plusieurs raisons. Les maires, élus au suffrage universel, évitent d’adopter des mesures impopulaires, comme la démolition de bâtiments irréguliers, afin de ne pas compromettre l’image de leur parti ou leurs propres chances de réélection – même lorsque la loi les y oblige. Ce qui est encore plus inquiétant, c’est que la plupart des conseils municipaux n’interviennent en cas de construction irrégulière que lorsqu’il y a une plainte formelle d’une personne, par exemple d’un voisin, compromettant ainsi l’État de droit lui-même.
De plus, de nombreuses mairies ne disposent pas de ressources financières suffisantes – ou choisissent tout simplement de ne pas allouer de ressources dans le budget – pour procéder à la démolition de bâtiments irréguliers.
Cela signifie-t-il que les conseils municipaux doivent procéder à des démolitions ?
Les conseils municipaux ont l’obligation légale de promouvoir la démolition des bâtiments irréguliers lorsque ceux-ci ne sont pas conformes aux normes d’urbanisme et ne peuvent être légalisés. La législation prévoit que, si le propriétaire n'effectue pas volontairement la démolition dans le délai établi, la Mairie doit procéder à l'exécution forcée, en assumant la possession administrative du bien et en effectuant les travaux nécessaires pour éliminer la construction irrégulière. Les frais de cette intervention, y compris les éventuels frais d'indemnisation ou de réinstallation, sont à la charge du contrevenant et peuvent être recouvrés par voie de recouvrement fiscal ou, dans certains cas, par location forcée du bien.
Cependant, le principe d’égalité en droit administratif exige que les cas similaires soient traités de manière identique, ce qui crée un problème pratique pour les autorités locales. Si un conseil municipal décide de démolir un bâtiment illégal, il devrait, en théorie, appliquer la même mesure à toutes les autres infractions similaires.
Cependant, compte tenu de l’ampleur du problème, avec des milliers, voire des centaines de milliers, de constructions illégales rien qu’en Algarve, il devient impossible d’appliquer ce principe de manière uniforme. Cela soulève des questions sur la sélectivité dans le suivi et l’exécution des démolitions, ce qui pourrait générer des perceptions d’injustice parmi les citoyens et des difficultés politiques pour les municipalités dans la gestion de ces situations.
Est-il également possible que dans certains cas, les autorités locales ferment les yeux ?
Je reçois régulièrement des informations confidentielles sur des cas de corruption qui portent atteinte au fonctionnement de l’État de droit. Dans certaines situations, les constructions irrégulières sont intentionnellement tolérées, voire encouragées, motivées par des intérêts financiers ou personnels. En bref, tous ces facteurs expliquent pourquoi les activités de construction illégales continuent de proliférer et pourquoi l’application efficace des réglementations d’urbanisme est rare.
Étant donné que les conseils municipaux, bien qu’ils y soient légalement tenus, ne remplissent pas efficacement leur fonction de surveillance, une entité indépendante pourrait être créée pour assumer cette responsabilité. La législation accorde déjà aux municipalités tous les pouvoirs nécessaires : elles peuvent prendre possession des bâtiments illégaux, les démolir et exiger le remboursement des frais aux responsables, comme je l'ai déjà mentionné.
Tant que ces mécanismes ne seront pas utilisés, les constructions irrégulières continueront de rester impunies. Les amendes appliquées, en plus d’être sporadiques, sont trop faibles pour avoir un effet véritablement dissuasif. Si les conseils commençaient à démolir les logements illégaux, cela aurait un effet exemplaire et découragerait de nouvelles infractions. Mais la réalité montre qu’ils n’agiront guère sans pression extérieure.
Je crois néanmoins que la solution la plus appropriée pour défendre l’État de droit serait que les municipalités assument leurs responsabilités, sans avoir recours à un organisme de contrôle externe. La création d’une telle entité soulèverait des questions constitutionnelles, étant donné que les collectivités locales bénéficient d’une large autonomie administrative. Cependant, en continuant à tolérer systématiquement la violation des règles d’urbanisme, ils finissent par compromettre la légitimité de cette protection institutionnelle.
Et les propriétaires, pourquoi ne sont-ils pas tenus responsables ?
Comme je l’ai mentionné, dans la pratique, les conseils municipaux appliquent de petites amendes, qui n’ont pas d’effet dissuasif significatif. En conséquence, ces sanctions n’empêchent pas d’autres personnes de continuer à recourir à la construction clandestine, perpétuant ainsi l’illégalité et la dégradation de l’urbanisme.
Le non-respect par le contrevenant d’un ordre de démolition peut, dans certains cas, constituer un délit de désobéissance. La législation établit que le non-respect des actes administratifs qui imposent des mesures de protection de la légalité urbaine constitue un délit de désobéissance, aux termes de l'article 348 du Code pénal. Cependant, les mairies transmettent rarement ces cas au ministère public, empêchant ainsi l'ouverture de poursuites pénales contre les responsables.
De plus, dans les affaires pénales que j’ai suivies en tant qu’avocat, les sanctions appliquées se limitaient, dans la plupart des cas, à des amendes de faible montant, sans que les constructions irrégulières soient effectivement démolies par les condamnés. Une démonstration claire des faiblesses de l’État de droit.
En pratique, quelles mesures pourraient lutter efficacement contre les constructions illégales ?
Un autre aspect fondamental que le législateur doit prendre en compte, s’il décide de mettre en œuvre des mesures pour lutter contre la construction illégale, est la création d’un mécanisme efficace pour tenir responsables ceux qui effectuent des travaux contractuels dans le cadre de la construction illégale.
Cela inclut les entreprises qui effectuent des travaux de terrassement non autorisés, érigent des bâtiments sans contrôle préalable, entre autres infractions. Ces entreprises devraient au moins être tenues responsables, tout comme le propriétaire du bien, des coûts de démolition des bâtiments irréguliers et, à mon avis, devraient être soumises au paiement d'amendes élevées.
En outre, la loi devrait prévoir expressément que les agents immobiliers sont responsables des dommages financiers subis par les acheteurs qui acquièrent des propriétés clandestines ou semi-clandestines, à moins qu’ils ne puissent démontrer, sans équivoque, que l’acheteur était pleinement conscient de l’irrégularité urbaine de la propriété.
En effet, dans l'exercice de mon activité d'avocat, si, dans le cadre d'un mandat d'achat et de vente d'un immeuble urbain, je ne vérifie pas la légalité urbaine de celui-ci et que mon client subit des pertes résultant de cette omission, il pourra invoquer la rupture du contrat de mandat et exiger de moi une juste indemnisation.
Quelle est votre opinion sur la loi foncière controversée ?
Je crois que le droit foncier est un bon outil pour faciliter la création de terrains urbains par les collectivités locales. Cependant, il existe beaucoup de désinformation autour de cette législation, ce qui conduit à tort à la perception que les conseils municipaux ont désormais le pouvoir arbitraire de convertir des terres agricoles en zones urbanisables.
L’un des changements les plus importants introduits par cette loi est la possibilité de reclasser les terres agricoles adjacentes aux zones urbaines à des fins de logement, à condition qu’elles répondent à certains critères. L’objectif principal est de faciliter le développement de nouveaux quartiers résidentiels et d’assurer une croissance urbaine plus équilibrée, sans compromettre les zones écologiques sensibles. Il est important de souligner que les terres incluses dans le RAN ou le REN restent protégées, assurant la préservation de leurs fonctions environnementales et évitant les impacts négatifs sur les écosystèmes.
Considérez-vous alors que certaines améliorations ont été introduites récemment dans le domaine du droit de l’urbanisme ?
Ces derniers mois, le législateur a mis en œuvre certaines mesures positives, mais aussi une que je considère comme extrêmement négative. Actuellement, l'utilisation d'un nouveau bâtiment ne dépend plus de la délivrance d'un permis d'utilisation, il suffit que l'architecte responsable certifie la conformité des travaux au projet approuvé. Une bonne mesure. En outre, des délais précis ont été fixés pour l’évaluation des demandes de licences par les mairies.
Depuis le 4 mars 2024, les mairies sont tenues de répondre dans des délais précis : 120 jours pour les projets d'une surface brute de construction allant jusqu'à 300 mètres carrés (m²) et 150 jours pour les bâtiments compris entre 300 m² et 2 200 m², ainsi que pour les biens classés. En l'absence de réponse dans ces délais, le projet est automatiquement considéré comme approuvé. Cette nouvelle approche vise à accélérer les processus et à réduire la bureaucratie. C’est aussi une bonne mesure. En outre, la numérisation croissante des procédures peut accélérer l’approbation des projets de logement, rendant la construction plus efficace.
Cependant, des failles subsistent dans la législation récente…
Une faille grave de la législation était la suppression de l’obligation de prouver la légalité d’un bien avant sa vente. Ce changement a permis à des milliers de constructions irrégulières d’entrer sur le marché immobilier, acquises par des acheteurs non informés, qui finissent par faire face à de lourdes pertes financières. Il s’agit d’une mesure profondément inadéquate.
Il est déraisonnable que les municipalités ne fassent rien pour lutter contre la construction illégale, alors que le législateur national finit par avantager ceux qui ont construit illégalement, en autorisant la vente de ces propriétés sans aucune restriction. De telles mesures sapent la confiance dans l’État de droit et encouragent la prolifération de constructions irrégulières. Les agents immobiliers profitent de cette faille pour commercialiser des terrains avec des bâtiments irréguliers, en omettant auprès des acheteurs que ces bâtiments ne peuvent pas être utilisés légalement et sont sujets à des ordres de démolition à tout moment.
Il existe de nombreuses règles d’urbanisme qui sont véritablement ridicules et difficiles à justifier, surtout quand on prend en compte l’existence de milliers de constructions illégales. Un exemple en est l’exigence d’un plan d’aménagement paysager pour un bâtiment dûment autorisé, alors que la mairie ne fait pas grand-chose pour contenir la prolifération des constructions clandestines. Il semble disproportionné d’accorder autant d’importance au jardinage alors qu’il y a des problèmes urbains beaucoup plus urgents à résoudre. Je crois cependant que le principal obstacle reste la lenteur des mairies à traiter les processus d'urbanisme, même après l'entrée en vigueur du simplex urbain.
Que recommandez-vous pour stimuler l’économie portugaise et le secteur du logement ?
Le Portugal devrait envisager une combinaison de mesures de relance économique et d’ajustements budgétaires stratégiques. L’une des options serait la réduction progressive de l’impôt sur les sociétés (IRPJ), afin de soulager la pression sur les entreprises et d’attirer les investissements. Le gouvernement portugais a déjà annoncé son intention de réduire le taux actuel de 20%. Si le continent adoptait le même taux réduit de 15 % – similaire aux 14,7 % déjà appliqués à Madère et aux Açores – cela enverrait un signal positif aux investisseurs internationaux.
Pour les grandes entreprises ayant des revenus très élevés, des taux d’imposition plus élevés pourraient être établis, garantissant ainsi un équilibre entre compétitivité fiscale et équité fiscale. En outre, les avantages fiscaux et le soutien financier aux start-ups et aux petites entreprises pourraient stimuler l’économie et, à long terme, augmenter les recettes fiscales.
Le nouveau régime fiscal des résidents non habituels, connu sous le nom de RNH 2.0, n'est pas très attractif, car il restreint les avantages fiscaux à un nombre limité de professions et uniquement lorsqu'elles sont exercées dans des entreprises aux caractéristiques spécifiques. Le législateur devrait reconsidérer le programme et le rendre plus inclusif. Un régime plus complet, qui offre des incitations fiscales à un plus large éventail de professionnels – quelle que soit l’entreprise pour laquelle ils travaillent ou qu’ils travaillent en tant que professionnels indépendants – contribuerait à attirer des talents qualifiés au Portugal.
Il est essentiel de mettre en œuvre des politiques plus compétitives au niveau international, capables d’obtenir une reconnaissance mondiale, comme ce fut le cas avec le statut de résident non habituel de 2009, qui, avant son extinction, a attiré des milliers d’étrangers au Portugal. Tout comme ce programme a bénéficié aux retraités, à l’avenir, des mesures similaires devraient s’adresser aux investisseurs et aux hommes d’affaires.
Et qu’en est-il de ceux qui choisissent le Portugal pour profiter de leur retraite ?
Les retraités qui choisissent de s’installer au Portugal devraient à nouveau bénéficier de ce statut, car ce sont eux qui ont apporté un montant important de capitaux au pays au cours des 15 dernières années. Il est important de souligner que la présence de ces retraités, lors de l’achat ou de la location de maisons, n’était pas responsable de la pénurie de logements abordables au Portugal, comme le disent certains politiciens.
Comment évaluez-vous les avantages fiscaux existants pour les investisseurs ?
Je crois que le législateur devrait reconsidérer certaines exonérations fiscales qui n’ont pas produit les résultats escomptés, en orientant ces ressources vers des politiques plus efficaces et durables. En fait, l’ensemble de la loi sur les avantages fiscaux devrait faire l’objet d’un examen approfondi.
Il est tout aussi essentiel de moderniser les systèmes de collecte des impôts et de renforcer la lutte contre l’évasion fiscale. L’utilisation de technologies telles que l’intelligence artificielle pourrait rendre la collecte des impôts plus efficace et rendre les pratiques d’évasion fiscale plus difficiles. Des campagnes de sensibilisation, associées à une plus grande transparence dans les processus administratifs, seraient fondamentales pour renforcer la confiance des citoyens dans le système fiscal et promouvoir un plus grand respect des obligations fiscales. Il est par exemple difficile de comprendre qu’une personne qui s’inscrit comme résident fiscal au Portugal ne soit pas automatiquement informée par l’administration fiscale de soumettre sa déclaration IRS. Beaucoup de mes clients sont résidents fiscaux au Portugal, mais n’ont jamais reçu de communication de la part des autorités fiscales pour se conformer à cette obligation, bien qu’elle soit expressément prévue par la législation fiscale en vigueur.
Evasion fiscale, méfiance et populisme
Pour Alexander Rathenau, « au Portugal, persiste une culture profondément enracinée de l’évasion fiscale, souvent soutenue par des pratiques illégales. Un exemple courant est le refus de nombreux propriétaires de formaliser les contrats de location, dans le but d’éviter de déclarer leurs revenus au Service fédéral des impôts. Ce type de comportement est, dans une large mesure, associé à la méfiance envers la classe politique, alimentée par des scandales de corruption successifs qui ont ébranlé la crédibilité des institutions».
Le parti Chega, affirme l’avocat, « a exploité ce mécontentement, promouvant la perception que toute l’élite politique est corrompue, fomentant la peur et discréditant les institutions démocratiques ». Il va même jusqu’à prôner un nettoyage du Portugal, une rhétorique alarmante qui évoque les discours totalitaires du passé. Cette approche non seulement sape la confiance dans le système démocratique, mais affaiblit également l’État de droit, en repoussant les solutions constructives et en favorisant les divisions sociales plutôt que des réponses efficaces aux problèmes structurels du pays.
Au contraire, recommande-t-il, « ce qui est vraiment nécessaire, c’est un effort pour clarifier auprès de la population que la grande majorité des politiciens ne sont pas impliqués dans des pratiques de corruption, que leur dévouement au service public mérite d’être reconnu et que beaucoup de ces professionnels pourraient même gagner des revenus nettement plus élevés en dehors de la politique. »
Une révision du droit des successions serait peut-être moins débattue, mais tout aussi décisive pour résoudre la crise du logement, estime l'avocat luso-allemand Alexander Rathenau.
Source: https://www.barlavento.pt/algarve-o-faroeste-urbanistico/
