Le 8 janvier 2024 a été publiée la loi gouvernementale n° 10/2024, qui contient des mesures visant à simplifier diverses procédures dans le domaine du droit de la construction publique et de l'aménagement du territoire. Cette loi a supprimé l'obligation de présenter le permis d'utilisation (ou le certificat de l'exemption correspondante), ainsi que l'obligation de présenter la description technique du bâtiment lors de la conclusion de contrats de vente. Cette exemption entre en vigueur le 1er janvier 2024. Lors de l'authentification d'un contrat d'achat d'un bâtiment, les notaires (et autres professionnels disposant de pouvoirs d'authentification) sont désormais simplement tenus de signaler qu'il est possible que le bâtiment vendu ne dispose pas des titres de propriété requis pour l'utilisation (ou la construction) correspondante.
L'obligation d'obtenir un permis de construire a été introduite au Portugal par la loi gouvernementale n° 38382/51 du 7 août 1951. Cette loi était directement applicable aux zones urbaines et a été déclarée applicable à toutes les autres zones progressivement par les différentes municipalités au cours des trois décennies suivantes. Avec l'entrée en vigueur de cette loi, la mise en œuvre des mesures de construction (nouveaux bâtiments, ainsi que toutes les rénovations et modifications classées par la loi comme nécessitant une approbation) était désormais soumise à l'obtention d'une approbation avant le début de la mise en œuvre correspondante.
Dans les années 1980, le législateur portugais a commencé à exiger la preuve de la légalité des bâtiments comme condition préalable à leur vente. Plus récemment, cette exigence est née de la loi gouvernementale n° 281/99 du 26 juillet (modifiée par la loi gouvernementale n° 116/2008 du 4 juillet). En vertu de cette loi, aucun contrat d'achat d'un bâtiment ne pouvait être conclu sans le permis d'utilisation requis ou le certificat d'exemption correspondant (c'est-à-dire la preuve que le bâtiment a été construit avant l'entrée en vigueur de l'obligation d'obtenir un permis de construire et qu'il n'a pas été soumis ultérieurement à des mesures nécessitant un permis de construire à l'époque). L'objectif était de protéger l'acheteur contre l'achat de bâtiments illégaux.
En 2004, lors de la conclusion d'un contrat d'achat d'un bâtiment, la présentation de la description technique correspondante est devenue nécessaire. Depuis le 1er janvier 2024, la description technique du bâtiment ne doit plus être présentée lors de l'authentification du contrat d'achat.
Il convient de souligner que le contrôle de la légalité des bâtiments jouait un rôle très important lors de l'authentification des contrats de vente et représentait une forte motivation pour les propriétaires d'autoriser correctement les travaux de construction, ainsi que de légaliser ultérieurement les travaux de construction réalisés illégalement lorsqu'une vente était envisagée.
En raison de la nouvelle modification de la loi, le risque est grand que le marché portugais soit désormais inondé de propriétés dont les bâtiments sont illégaux et que les acheteurs ne soient pas conscients de cette illégalité (et de tous les risques qui en découlent) au moment de conclure l'achat.
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Marlene Sennewald Sippel
Advogada (Avocate)
Article original : https://www.mss-adv.pt/post/immobilienkauf-die-legalit%C3%A4t-von-geb%C3%A4uden-wird-im-rahmen-der-beurkundung-von-kaufvertr%C3%A4gen-mit-wi
