Am 8. Januar 2024 wurde das Gesetz der Regierung Nr. 10/2024 veröffentlicht, das Maßnahmen zur Vereinfachung von verschiedenen Verfahren im Bereich des öffentlichen Baurechts und der Raumordnung enthält. Durch dieses Gesetzt wurde die Erforderlichkeit der Vorlage der Nutzungsgenehmigung (oder Urkunde über die entsprechende Freistellung), sowie die Erforderlichkeit der Vorlage der technischen Beschreibung des Gebäudes im Rahmen der Schließung von Kaufverträgen, aufgehoben. Diese Befreiung ist ab dem 1.1.2024 wirksam. Nunmehr sind Notare (sowie andere Berufsträger mit beurkundenden Befugnissen) bei der Beurkundung eines Kaufvertrages über Gebäude schlicht dazu verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass die Möglichkeit besteht, dass das veräußerte Gebäude nicht über die für die entsprechende Nutzung (oder Erbauung) erforderlichen baurechtlichen Titel verfügt.
Die Erforderlichkeit von Baugenehmigungen wurde in Portugal durch das Gesetz der Regierung Nr. 38382/51, vom 7. August 1951, eingeführt. Dieses Gesetz war für städtische Gebiete unmittelbar anwendbar und wurde von den verschiedenen Kommunen für alle weiteren Gebiete, in den darauffolgenden drei Jahrzenten, Zug um Zug, als anwendbar erklärt. Mit Inkrafttreten dieses Gesetzes unterlag nunmehr die Durchführung von Baumaßnahmen (Neubauten, sowie alle von dem Gesetz als genehmigungspflichtig klassifizierten Renovierungen und Veränderungen) dem Erhalt einer Genehmigung vor Beginn der entsprechenden Umsetzung.
In den achtziger Jahren hat der portugiesische Gesetzgeber begonnen, die Vorlage eines Nachweises über die Legalität von Gebäuden als Voraussetzung zum Verkauf dieser zu verlangen. Als letztes ergab sich diese Erforderlichkeit aus dem Gesetz der Regierung Nr. 281/99, vom 26. Juli (geändert durch Gesetz der Regierung Nr. 116/2008, vom 4. Juli). Gemäß diesem Gesetz konnte kein Kaufvertrag über ein Gebäude geschlossen werden, ohne dass die erforderliche Nutzungsgenehmigung, oder Urkunde über die entsprechende Freistellung (sprich, der Nachweis darüber, dass es sich um ein vor Inkrafttreten der Erforderlichkeit von Baugenehmigungen errichtetes Gebäude handelt, das zu keinem späteren Zeitpunkt baugenehmigungspflichtigen Maßnahmen unterzogen worden ist) vorgelegt wurde. Ziel dabei war es, den Käufer vor dem Kauf von illegalen Gebäuden zu schützen.
Im Jahr 2004 wurde, des Weiteren, bei Abschluss eines Kaufvertrages über ein Gebäude, die Vorlage der entsprechenden technischen Beschreibung erforderlich. Seit 1.1.2024 muss auch keine technische Beschreibung des Gebäudes bei der Beurkundung des Kaufvertrages mehr vorgelegt werden.
Es ist zu betonen, dass die Kontrolle der Legalität der Gebäude bei der Beurkundung von Kaufverträgen eine sehr wichtige Rolle spielte und eine starke Motivation für Eigentümer darstellte, Baumaßnahmen ordnungsgemäß zu genehmigen, sowie illegal durchgeführte Baumaßnahmen nachträglich zu legalisieren, wenn ein Verkauf beabsichtigt wurde.
Durch die neue Gesetzesänderung besteht die große Gefahr, dass der portugiesische Markt nun mit Immobilien mit illegalen Gebäuden überflutet wird und diese Illegalität (und alle daraus resultierenden Risiken) den Käufern beim Kaufabschluss nicht tatsächlich bewusst ist.
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Marlene Sennewald Sippel
Advogada (Rechtsanwältin)
Link zum Originalartikel: https://www.mss-adv.pt/post/immobilienkauf-die-legalit%C3%A4t-von-geb%C3%A4uden-wird-im-rahmen-der-beurkundung-von-kaufvertr%C3%A4gen-mit-wi
