(Übersetzt von Google)
Rathenau weist auf die Ineffizienz und Untätigkeit der lokalen Behörden, insbesondere der Kommunen, hin. „Einerseits gehen die Gemeinderäte bei der Genehmigung von Bauvorhaben übermäßig langsam vor und andererseits lassen sie die unkontrollierte Ausbreitung von Tausenden illegaler Bauten zu. Das Ergebnis ist eine Immobilienentwicklung, die von Unordnung geprägt ist und an den Wilden Westen erinnert, wo die Logik des „Jeder für sich“ ohne wirksame Kontrolle vorherrscht“, erklärt er.
barlavento: Was meinen Sie mit „urbanistisch-westlich“?
Alexander Rathenau: An der Algarve, insbesondere an der Westalgarve, finden seit mehreren Jahren großflächige illegale Bauarbeiten statt, die oft mit Erdbewegungen und der Zerstörung der Vegetation einhergehen und manchmal zur Verbauung öffentlicher Wege führen. In den Gemeinden Lagos, Vila do Bispo und Aljezur, die ich gut kenne, gibt es Tausende illegaler Bauten – und täglich kommen neue hinzu. Eine gängige Praxis ist die Errichtung von Fertighäusern mitten in der Landschaft, zusätzlich zu Hunderten von Hütten, Wohnwagen und anderen improvisierten oder prekären Unterkünften. Dies ist ein ernstes Problem, da es zu einer fortschreitenden Zerstörung der Natur führt, insbesondere in sensiblen Gebieten wie den als Nationales Landwirtschaftsreservat (RAN), Nationales Ökologisches Reservat (REN) und dem Naturpark Costa Vicentina und Südwest-Alentejo ausgewiesenen Gebieten.
Trotzdem steigt die Zahl der illegalen Bauvorhaben weiterhin an, ohne dass es seit Jahren zu einer wirksamen Kontrolle kommt. Tatsächlich verfügen viele Menschen, die illegal bauen, über ausreichende finanzielle Mittel, um ordnungsgemäß genehmigte Wohnungen zu erwerben. Sie entscheiden sich aus verschiedenen Gründen dagegen und es gibt mehrere Faktoren, die zu diesem Phänomen beitragen.
Es ist wichtig hervorzuheben, dass die städtebaulichen Vorschriften für dauerhafte modulare Bauten gelten. Diese sind durch die Verwendung modularer Bauelemente oder -systeme gekennzeichnet, unabhängig davon, ob sie strukturell oder nicht strukturell sind, teilweise oder vollständig in einer Industrieanlage hergestellt und anschließend am Einsatzort zusammengebaut werden, unabhängig davon, ob sie abnehmbar oder transportabel sind.
Wie lässt sich erklären, dass die Zahl derartiger illegaler Bauten immer weiter zunimmt?
Die Gemeinderäte, die als wichtigste Kontrollorgane fungieren sollten, greifen nicht oder nur unzureichend ein. Auch im Ausland ist es mittlerweile allgemein bekannt, dass illegale Bauvorhaben in der Region selten Konsequenzen nach sich ziehen. Selbst wenn es Abrissanordnungen gibt, werden diese praktisch nie vollstreckt. Wenn jemand sieht, dass sein Nachbar ohne Genehmigung baut und dabei keine Probleme hat, empfindet er es als unfair, sich an die Vorschriften zu halten und tut schließlich dasselbe. Viele Menschen, die unbebaubares Land erben, bebauen illegal mit der Absicht, es später zu überhöhten Preisen zu verkaufen, oft mit der Duldung von Immobilienmaklern.
Darüber hinaus gibt es diejenigen, die ihre unregelmäßigen Bauten mitten in der Landschaft mit dem Wunsch rechtfertigen, ihre Kinder im Kontakt mit der Natur aufwachsen zu lassen. Ich halte dies jedoch für einen Widerspruch, da sie letztlich genau die Umwelt zerstören, die sie angeblich schützen wollen.
Und was ist mit den sogenannten Mobilheimen, deren Geschäft wächst?
Ich halte es für inakzeptabel, dass der Gesetzgeber bisher keine wirksamen Maßnahmen ergriffen hat, um die massenhafte Kommerzialisierung mobiler Konstruktionen zu verhindern. Aufgrund der steigenden Nachfrage nehmen die Verkäufer von Fertigbauwerken und deren Werbung zu. Der Verkauf dieser Bauwerke sollte ohne Vorlage eines städtebaulichen Titels, der ihren Bau legitimiert, verboten werden. Ein Unternehmer, der einen Verkauf ohne diese vorherige Kontrolle tätigt, muss gesamtschuldnerisch für die Kosten haften, die die Stadtverwaltung für die Beseitigung der geheimen Bausubstanz trägt. Derzeit ist für die Beantragung eines Stromanschlusses ein genehmigtes Projekt erforderlich, während die Errichtung eines unregelmäßigen Gebäudes ohne jegliche Kontrolle erfolgen kann. Diese Situation ist unhaltbar und kann nicht so weitergehen.
Warum behaupten Sie, dass die Rathäuser nicht handeln?
Aus mehreren Gründen. Bürgermeister, die durch Volksabstimmung gewählt werden, vermeiden es, unpopuläre Maßnahmen wie den Abriss nicht gesetzeskonformer Gebäude zu ergreifen, um das Image ihrer Partei oder ihre eigenen Chancen auf eine Wiederwahl nicht zu gefährden – selbst wenn das Gesetz sie dazu zwingt. Noch beunruhigender ist die Tatsache, dass die meisten Stadträte bei Bauvorschriften nur dann eingreifen, wenn eine formelle Beschwerde von jemandem, beispielsweise einem Nachbarn, vorliegt, wodurch der Rechtsstaat selbst gefährdet wird.
Darüber hinaus verfügen viele Rathäuser nicht über ausreichende finanzielle Mittel – oder sehen im Haushalt schlicht keine Mittel dafür vor –, um den Abriss nicht ordnungsgemäßer Gebäude durchzuführen.
Heißt das, dass die Stadtverwaltungen Abrisse durchführen sollten?
Stadträte haben die gesetzliche Pflicht, den Abriss regelwidriger Gebäude zu fördern, wenn diese nicht den städtebaulichen Standards entsprechen und nicht legalisiert werden können. Das Gesetz sieht vor, dass, wenn der Eigentümer den Abriss nicht freiwillig innerhalb der festgelegten Frist durchführt, die Stadtverwaltung mit der Zwangsvollstreckung fortfahren muss, indem sie den Verwaltungsbesitz an der Immobilie übernimmt und die notwendigen Arbeiten zur Beseitigung der unregelmäßigen Konstruktion durchführt. Die Kosten dieser Intervention, einschließlich etwaiger Entschädigungen oder Umsiedlungskosten, gehen zu Lasten des Täters und können durch Steuereinziehung oder in bestimmten Fällen durch Zwangsverpachtung der Immobilie eingetrieben werden.
Der Gleichheitsgrundsatz im Verwaltungsrecht erfordert jedoch, dass ähnliche Fälle gleich behandelt werden, was für die lokalen Behörden ein praktisches Problem darstellt. Wenn ein Stadtrat den Abriss eines illegalen Gebäudes beschließt, sollte er theoretisch bei allen anderen ähnlichen Verstößen die gleiche Maßnahme anwenden.
Angesichts des Ausmaßes des Problems – allein an der Algarve gibt es Tausende, wenn nicht Hunderttausende illegaler Bauten – ist eine einheitliche Anwendung dieses Prinzips jedoch nicht durchführbar. Dies wirft Fragen hinsichtlich der Selektivität bei der Überwachung und Durchführung von Abrissarbeiten auf, die bei den Bürgern den Eindruck von Ungerechtigkeit hervorrufen und den Kommunen bei der Bewältigung dieser Situationen politische Schwierigkeiten bereiten könnten.
Ist es auch möglich, dass die lokalen Behörden in bestimmten Fällen wegschauen?
Ich erhalte regelmäßig vertrauliche Informationen über Korruptionsfälle, die das Funktionieren des Rechtsstaats untergraben. In manchen Situationen werden unregelmäßige Konstruktionen aus finanziellen oder persönlichen Gründen bewusst toleriert oder sogar gefördert. Kurz gesagt, all diese Faktoren erklären, warum illegale Bautätigkeiten weiterhin zunehmen und städtebauliche Vorschriften kaum wirksam durchgesetzt werden.
Da die Gemeinderäte trotz ihrer gesetzlichen Verpflichtung ihre Aufsichtsfunktion nicht wirksam erfüllen, könnte eine unabhängige Stelle geschaffen werden, die diese Verantwortung übernimmt. Die Gesetzgebung verleiht den Stadtverwaltungen bereits alle notwendigen Befugnisse: Sie können illegal errichtete Gebäude in Besitz nehmen, sie abreißen und von den Verantwortlichen die Erstattung der Kosten verlangen, wie ich bereits erwähnt habe.
Solange diese Mechanismen nicht zum Einsatz kommen, werden Bauvorschriften auch weiterhin ungestraft bleiben. Die verhängten Geldbußen sind nicht nur sporadisch, sondern auch zu niedrig, um eine wirklich abschreckende Wirkung zu haben. Würden die Kommunen mit dem Abriss illegaler Wohnungen beginnen, hätte dies eine exemplarische Wirkung und würde weitere Straftaten verhindern. Doch die Realität zeigt, dass sie ohne äußeren Druck kaum handeln werden.
Dennoch bin ich davon überzeugt, dass die beste Lösung zur Verteidigung der Rechtsstaatlichkeit darin besteht, dass die Kommunen ihre Verantwortung übernehmen, ohne dass hierfür eine externe Aufsichtsbehörde erforderlich wäre. Die Schaffung einer solchen Einrichtung würde verfassungsrechtliche Fragen aufwerfen, da die lokalen Behörden über eine weitgehende Verwaltungsautonomie verfügen. Indem sie jedoch weiterhin systematisch Verstöße gegen städtebauliche Vorschriften tolerieren, gefährden sie letztlich die Legitimität dieses institutionellen Schutzes.
Und warum werden die Eigentümer nicht zur Verantwortung gezogen?
Wie bereits erwähnt, verhängen die Gemeinderäte in der Praxis geringe Geldstrafen, die jedoch keine nennenswerte abschreckende Wirkung haben. Folglich hindern diese Sanktionen andere nicht daran, weiterhin illegal zu bauen und so die Illegalität und die Verschlechterung der Stadtplanung fortzusetzen.
Die Nichtbefolgung eines Abrissbefehls durch den Täter kann in bestimmten Fällen ein Verbrechen des Ungehorsams darstellen. Das Gesetz legt fest, dass die Nichtbefolgung von Verwaltungsakten, die Maßnahmen zum Schutz der städtischen Rechtmäßigkeit vorschreiben, ein Verbrechen des Ungehorsams gemäß Artikel 348 des Strafgesetzbuches darstellt. Allerdings leiten die Rathäuser diese Fälle nur selten an die Staatsanwaltschaft weiter und verhindern so die Eröffnung eines Strafverfahrens gegen die Verantwortlichen.
Darüber hinaus beschränkten sich die verhängten Strafen in den von mir als Anwalt betreuten Strafverfahren in den meisten Fällen auf geringe Geldbußen, ohne dass die verurteilten Parteien die illegal errichteten Gebäude tatsächlich abgerissen hätten. Ein klarer Beweis für die Schwächen des Rechtsstaats.
Welche Maßnahmen könnten in der Praxis wirksam gegen illegale Bauvorhaben eingesetzt werden?
Ein weiterer grundlegender Aspekt, den der Gesetzgeber berücksichtigen muss, wenn er Maßnahmen zur Bekämpfung illegaler Bauvorhaben ergreift, ist die Schaffung eines wirksamen Mechanismus zur Rechenschaftspflicht derjenigen, die im Rahmen illegaler Bauvorhaben Auftragsarbeiten ausführen.
Hierzu zählen Unternehmen, die eigenmächtig Erdarbeiten durchführen, Gebäude ohne vorherige Kontrolle errichten und andere Verstöße begehen. Zumindest sollten diese Unternehmen, ebenso wie die Grundstückseigentümer, für die Kosten des Abrisses regelwidriger Gebäude zur Verantwortung gezogen werden und meiner Meinung nach mit hohen Geldstrafen belegt werden.
Darüber hinaus sollte das Gesetz ausdrücklich vorsehen, dass Immobilienmakler für finanzielle Schäden haften, die Käufern beim Erwerb illegaler oder halb illegaler Immobilien entstehen, es sei denn, sie können zweifelsfrei nachweisen, dass sich der Käufer der städtebaulichen Unregelmäßigkeit der Immobilie voll bewusst war.
Sollte ich im Rahmen meiner anwaltlichen Tätigkeit im Rahmen eines Mandats zum Kauf und Verkauf einer städtischen Immobilie deren städtebauliche Rechtmäßigkeit nicht prüfen und meinem Mandanten hierdurch ein Schaden entstehen, kann er sich auf die Nichterfüllung des Mandatsvertrags berufen und von mir den gebührenden Schadenersatz verlangen.
Was ist Ihre Meinung zum umstrittenen Bodengesetz?
Ich glaube, dass das Bodenrecht ein gutes Instrument ist, um die Schaffung städtischer Grundstücke durch lokale Behörden zu erleichtern. Allerdings gibt es viele Fehlinformationen zu diesem Gesetz, die fälschlicherweise zu der Annahme führen, dass die Gemeinderäte nun die willkürliche Befugnis hätten, landwirtschaftliche Flächen in bebaubare Gebiete umzuwandeln.
Eine der wichtigsten Änderungen, die dieses Gesetz mit sich bringt, ist die Möglichkeit, landwirtschaftliche Flächen in der Nähe von städtischen Gebieten für Wohnzwecke umzuwidmen, sofern sie bestimmte Kriterien erfüllen. Das Hauptziel besteht darin, die Entwicklung neuer Wohnviertel zu erleichtern und ein ausgewogeneres Stadtwachstum sicherzustellen, ohne empfindliche ökologische Gebiete zu beeinträchtigen. Es ist wichtig zu betonen, dass das im RAN oder REN enthaltene Land geschützt bleibt, um die Erhaltung seiner Umweltfunktionen sicherzustellen und negative Auswirkungen auf die Ökosysteme zu vermeiden.
Glauben Sie, dass es in letzter Zeit einige Verbesserungen im Bereich des Städteplanungsrechts gegeben hat?
Der Gesetzgeber hat in den letzten Monaten einige positive Maßnahmen umgesetzt, aber auch eine, die ich als äußerst negativ erachte. Derzeit ist die Nutzung eines neuen Gebäudes nicht mehr von der Erteilung einer Nutzungsgenehmigung abhängig; es genügt, wenn der verantwortliche Architekt die Übereinstimmung des Bauwerks mit dem genehmigten Projekt bescheinigt. Eine gute Maßnahme. Darüber hinaus wurden für die Beurteilung von Lizenzanträgen durch die Rathäuser konkrete Fristen festgelegt.
Seit dem 4. März 2024 sind die Rathäuser verpflichtet, innerhalb bestimmter Fristen zu reagieren: 120 Tage für Projekte mit einer Bruttobaufläche von bis zu 300 Quadratmetern (m²) und 150 Tage für Gebäude zwischen 300 m² und 2.200 m² sowie für denkmalgeschützte Immobilien. Erfolgt innerhalb dieser Fristen keine Rückmeldung, gilt das Projekt automatisch als genehmigt. Ziel dieses neuen Ansatzes ist es, Prozesse zu beschleunigen und Bürokratie abzubauen. Auch das ist eine gute Maßnahme. Darüber hinaus kann die zunehmende Digitalisierung der Verfahren die Genehmigung von Wohnbauprojekten beschleunigen und so die Baueffizienz steigern.
Allerdings weist die jüngste Gesetzgebung noch immer Mängel auf...
Ein schwerwiegender Mangel der Gesetzgebung war die Abschaffung der Verpflichtung, die Rechtmäßigkeit einer Immobilie vor ihrem Verkauf nachzuweisen. Diese Änderung ermöglichte es Tausenden von unregelmäßigen Bauten, auf den Immobilienmarkt zu gelangen und von uninformierten Käufern erworben zu werden, die letztlich hohe finanzielle Verluste erleiden mussten. Dies ist eine völlig unzureichende Maßnahme.
Es ist unzumutbar, dass die Kommunen so wenig gegen illegale Bauvorhaben unternehmen, während der Bundesgesetzgeber letztlich diejenigen begünstigt, die illegal gebaut haben, indem er den Verkauf dieser Grundstücke ohne jegliche Einschränkungen zulässt. Maßnahmen wie diese untergraben das Vertrauen in die Rechtsstaatlichkeit und fördern die Verbreitung irregulärer Konstruktionen. Immobilienmakler machen sich diese Gesetzeslücke zunutze, um Grundstücke mit regelwidriger Bebauung zu vermarkten. Dabei verschweigen sie den Käufern, dass diese Gebäude nicht legal genutzt werden können und jederzeit einem Abrissbeschluss unterliegen.
Es gibt viele städtebauliche Vorschriften, die wirklich lächerlich und schwer zu rechtfertigen sind, insbesondere wenn man die Existenz Tausender illegaler Gebäude berücksichtigt. Ein Beispiel hierfür ist die Forderung nach einem Landschaftsplan für ordnungsgemäß genehmigte Gebäude, während das Rathaus wenig unternimmt, um die Verbreitung illegaler Bauten einzudämmen. Es erscheint unverhältnismäßig, der Gartenarbeit eine so große Bedeutung beizumessen, wenn es viel dringlichere städtische Probleme gibt, die gelöst werden müssen. Das größte Hindernis ist meiner Meinung nach jedoch weiterhin die Langsamkeit der Rathäuser bei der Bearbeitung von Stadtplanungsprozessen, selbst nachdem der sogenannte Urban Simplex in Kraft getreten ist.
Was empfehlen Sie, um die portugiesische Wirtschaft und den Wohnungssektor anzukurbeln?
Portugal sollte eine Kombination aus Konjunkturimpulsen und strategischen Haushaltsanpassungen in Betracht ziehen. Eine der Optionen wäre die schrittweise Senkung der Körperschaftssteuer (IRPJ), um den Druck auf die Unternehmen zu verringern und Investitionen anzuziehen. Die portugiesische Regierung hat bereits angekündigt, den aktuellen Steuersatz von 20 % senken zu wollen. Würde das Festland den gleichen ermäßigten Steuersatz von 15 % einführen – ähnlich den 14,7 %, die bereits auf Madeira und den Azoren gelten – wäre dies ein positives Signal an internationale Investoren.
Für große Unternehmen mit sehr hohen Erträgen könnten höhere Steuersätze eingeführt werden, um ein Gleichgewicht zwischen Steuerwettbewerbsfähigkeit und Steuergerechtigkeit sicherzustellen. Darüber hinaus könnten Steuervorteile und finanzielle Unterstützung für Existenzgründer und kleine Unternehmen die Wirtschaft ankurbeln und langfristig die Steuereinnahmen erhöhen.
Das neue Steuersystem für Personen ohne gewöhnlichen Aufenthalt, bekannt als RNH 2.0, ist nicht sehr attraktiv, da es Steuervorteile auf eine begrenzte Anzahl von Berufen und nur bei Ausübung in Unternehmen mit bestimmten Merkmalen beschränkt. Der Gesetzgeber sollte das Programm überdenken und integrativer gestalten. Ein umfassenderes System, das einem breiteren Spektrum von Fachkräften Steueranreize bietet – unabhängig davon, für welches Unternehmen sie arbeiten oder ob sie als Freiberufler tätig sind – würde dazu beitragen, qualifizierte Talente nach Portugal zu locken.
Es ist von entscheidender Bedeutung, auf internationaler Ebene wettbewerbsfähigere Maßnahmen umzusetzen, die weltweite Anerkennung finden, wie dies mit dem Status des nicht-habituellen Aufenthalts im Jahr 2009 geschah, der vor seiner Abschaffung Tausende von Ausländern nach Portugal lockte. So wie dieses Programm Rentnern zugute kam, sollten sich künftig ähnliche Maßnahmen auch an Investoren und Geschäftsleute richten.
Und was ist mit denen, die ihren Ruhestand in Portugal verbringen möchten?
Rentner, die sich für einen Umzug nach Portugal entscheiden, sollten erneut von diesem Status profitieren, da sie diejenigen sind, die in den letzten 15 Jahren eine beträchtliche Menge Kapital in das Land gebracht haben. Es ist wichtig zu betonen, dass die Anwesenheit dieser Rentner beim Kauf oder der Miete von Wohnungen nicht für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Portugal verantwortlich war, wie einige Politiker behaupten.
Wie beurteilen Sie die bestehenden Steuervorteile für Anleger?
Ich bin der Ansicht, dass der Gesetzgeber bestimmte Steuerbefreiungen, die nicht die erwarteten Ergebnisse gebracht haben, überdenken und diese Mittel für wirksamere und nachhaltigere Maßnahmen einsetzen sollte. Tatsächlich sollte das gesamte Steuervergünstigungsgesetz einer gründlichen Überprüfung unterzogen werden.
Ebenso wichtig ist es, die Systeme zur Steuererhebung zu modernisieren und den Kampf gegen Steuerhinterziehung zu verstärken. Der Einsatz von Technologien wie künstlicher Intelligenz könnte die Steuererhebung effizienter machen und Steuerhinterziehung erschweren. Um das Vertrauen der Bürger in das Steuersystem zu stärken und eine bessere Einhaltung der Steuerpflichten zu fördern, wären Sensibilisierungskampagnen, verbunden mit größerer Transparenz der Verwaltungsabläufe, von grundlegender Bedeutung. Es ist beispielsweise schwer zu verstehen, dass jemand, der sich in Portugal als Steuerinländer registriert, nicht automatisch von der Steuerbehörde aufgefordert wird, seine IRS-Erklärung einzureichen. Viele meiner Mandanten sind in Portugal steuerpflichtig, haben jedoch nie eine Mitteilung der Steuerbehörden erhalten, dieser Verpflichtung nachzukommen, obwohl dies in der geltenden Steuergesetzgebung ausdrücklich vorgesehen ist.
Steuerhinterziehung, Misstrauen und Populismus
Alexander Rathenau meint: „In Portugal besteht weiterhin eine tief verwurzelte Kultur der Steuerhinterziehung, die oft durch illegale Praktiken unterstützt wird. Ein gängiges Beispiel hierfür ist die Weigerung vieler Vermieter, Mietverträge formal zu unterzeichnen, um die Angabe von Einkünften gegenüber der Steuerbehörde zu vermeiden. Dieses Verhalten ist zu einem großen Teil auf das Misstrauen gegenüber der politischen Klasse zurückzuführen, das durch die aufeinanderfolgenden Korruptionsskandale genährt wird, die die Glaubwürdigkeit der Institutionen erschüttert haben.“
Die Chega-Partei, so der Anwalt, „hat diese Unzufriedenheit ausgenutzt, indem sie den Eindruck verbreitet, die gesamte politische Elite sei korrupt, Angst schürt und demokratische Institutionen diskreditiert.“ Er geht sogar so weit, eine Säuberung Portugals zu befürworten – eine alarmierende Rhetorik, die an totalitäre Reden der Vergangenheit erinnert. Dieser Ansatz untergräbt nicht nur das Vertrauen in das demokratische System, sondern schwächt auch die Rechtsstaatlichkeit, indem er konstruktive Lösungen auf die lange Bank schiebt und soziale Spaltungen fördert, statt wirksame Antworten auf die strukturellen Probleme des Landes zu finden.“
Im Gegenteil, empfiehlt er: „Was wirklich nötig ist, ist eine Anstrengung, der Bevölkerung klarzumachen, dass die überwiegende Mehrheit der Politiker nicht in korrupte Praktiken verwickelt ist, dass ihr Engagement im öffentlichen Dienst Anerkennung verdient und dass viele dieser Berufstätigen außerhalb der Politik sogar deutlich mehr verdienen könnten.“
Weniger umstritten, aber ebenfalls entscheidend für die Lösung der Immobilienkrise, wäre eine Überarbeitung des Erbrechts, meint der portugiesisch-deutsche Anwalt Alexander Rathenau.
Quelle: https://www.barlavento.pt/algarve-o-faroeste-urbanistico/
